Son muchas las cláusulas contenidas en las escrituras de constitución de un derecho de hipoteca, que comúnmente han venido siendo aceptadas resignadamente por los clientes de las entidades financieras, como condición necesaria para la obtención de financiación. Sin embargo, son numerosas las Sentencias de los tribunales que han declarado la nulidad, por abusivas, de toda una serie de cláusulas hipotecarias. Entre otras, paso a señalar las más significativas:
- Cláusula de resolución anticipada del préstamo por incumplimiento de prestaciones accesorias. No basta con cualquier incumplimiento del contrato de hipoteca, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, de una obligación principal.
- Cláusula de resolución anticipada del préstamo por imposibilidad de inscribir la garantía hipotecaria en el Registro por cualquier motivo. No cabe el vencimiento anticipado por motivos, por ejemplo, no imputables al deudor.
- Cláusula de vencimiento anticipado por embargo de bienes o disminución de la solvencia del prestatario. Un embargo o una disminución de la solvencia no implican, en absoluto, que no se pueda atender el pago de las cuotas hipotecarias, ni mucho menos justifica el vencimiento anticipado.
- Cláusula que condiciona la enajenación de la finca hipotecada a la previa autorización de la entidad financiera.
- Cláusula de vencimiento anticipado por el mero hecho de arrendar la finca hipotecada, sin distinguir si se trata de arrendamiento de vivienda o de local, ni tener en cuenta en el primer caso, el plazo de duración del contrato de alquiler.
- Sumisión a Juzgados y Tribunales específicos, para solventar cualquier cuestión relacionada con la escritura de hipoteca. Se puede fijar como fuero para el procedimiento hipotecario el lugar de radicación de la finca, pero no para otras cuestiones que nada tengan que ver con dicho procedimiento.
- Gastos. Son nulas por abusivas las cláusulas que establecen que serán de cuenta del deudor hipotecante todos los gastos e impuestos derivados de la escritura de hipoteca.
- Destino del bien hipotecado. No cabe exigir consentimiento del Banco para destinar a cualquier actividad la finca hipotecada o que se prohíba que dicha finca se destine a cualquier actividad, en sentido genérico.
- Redondeo del tipo de interés variable efectuado por el Banco.
- Cláusula de intereses moratorios. Se declaran nulas, por abusivas, las cláusulas que establecen intereses moratorios, que son claramente desproporcionadas por superar en 4 o 5 veces el interés legal del dinero. Ciertamente los intereses moratorios constituyen una penalización por el retraso en el pago, pero dicha penalización no debe comportar para el banco un enriquecimiento desproporcionado. Es de reseñar que cabe la posibilidad de que los propios jueces, de oficio, estimen la nulidad por abusivos de los intereses moratorios, de forma y manera que la hipoteca se quedaría sin cláusula de intereses moratorios, puesto que no cabe la moderación de la misma, ya que de admitirse esta posibilidad se estaría premiando al Banco, que es quien en realidad tiene la obligación de no introducir cláusulas abusivas en los documentos redactados por él de forma unilateral.
Derecho de Propiedad y Sucesiones 